Bransjeside
HMS i eiendom og borettslag: krav, tilsyn og opplæring
I eiendomsselskaper er det daglig leder som er arbeidsgiver og som skal gjennomgå HMS-opplæring etter arbeidsmiljøloven §3-5. I et borettslag eller sameie er bildet et annet: har laget ansatte, for eksempel en vaktmester eller en renholder, er laget arbeidsgiver, og arbeidsgiverfunksjonen utøves av styret. I praksis er det styreleder som må sørge for at opplæringen er gjennomført og dokumentert.
Mange borettslag tror at et forretningsførerforhold flytter arbeidsgiveransvaret ut av laget. Det gjør det som hovedregel ikke. Forretningsføreren kan bistå med rutiner og lønn, men plikten til å ha HMS-arbeidet i orden følger den som har ansatte. Under er Arbeidstilsynets tall for næringen, risikoforholdene som går igjen, og regelverket som gjelder i tillegg til arbeidsmiljøloven.
Plikten arbeidsgiver har etter arbeidsmiljøloven §3-5 til selv å gjennomgå HMS-opplæring, gjelder i eiendom og borettslag som i alle andre bransjer. Den kan du ta på nett med vårt HMS-kurs for ledere, med kursbevis samme dag du består.
Tilsynstallene for Omsetning fast eiendom
40,9 %
av tilsynene hadde brudd på minst ett HMS-opplæringskrav
29,2 %
hadde brudd på arbeidsgivers egen opplæringsplikt
298
tilsyn ligger bak tallene
Tallene er Arbeidstilsynets egne, hentet fra 51 302 tilsyn gjennomført mellom 2014 og mai 2024. De sier hvor ofte tilsyn i denne næringen avdekket brudd på kravene til HMS-opplæring, ikke noe om din virksomhet.
Kompass-tallene gjelder næringen Omsetning og drift av fast eiendom samlet. Tilsynsvolumet er lavt (298 tilsyn), så prosentene bygger på et mindre materiale enn i de store næringene.
Kilde: Arbeidstilsynet, Kompass 4/2025, tabell 4
Skal du ta kurset for eiendom og borettslag?
Samme kurs som for alle andre næringer, fordi arbeidsmiljøloven §3-5 er den samme. Du starter gratis, tar kurset i ditt eget tempo på mobil eller PC, og betaler først når du har bestått.
Gratis å starte. 1 290 kr ved bestått. Ingen mva på undervisningstjenester (mval §3-5). Kursbeviset er nummerert og kan verifiseres på nett.
Typiske risikoforhold i eiendom og borettslag
Dette er forhold som går igjen i næringen. Listen erstatter ikke din egen risikovurdering, den er et utgangspunkt for den.
- Vaktmesterarbeid med maskiner, håndverktøy og snøryddingsutstyr
- Arbeid i høyden ved takrenner, stige, tak og fasade
- Fall og glidning på glatte utearealer, trapper og garasjeplan
- Alenearbeid uten kollegaer i nærheten ved uhell
- Kjemikalier i renhold, bassengdrift og vedlikehold
- Brannsikkerhet, rømningsveier og ansvar som eier av byggverk
- Asbest og annet helsefarlig materiale i eldre bygningsmasse ved rehabilitering
- Koordinering av innleide håndverkere som arbeider i og på bygget
Lovgrunnlag
Paragrafene under gjelder i tillegg til de alminnelige kravene i arbeidsmiljøloven. Hver lenke går til lovdata, slik at du kan lese teksten selv.
Arbeidsmiljøloven §3-5
Plikt for arbeidsgiver til å gjennomgå opplæring i helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid
Hjemmelen for lederkurset. Utløses så snart eiendomsselskapet, borettslaget eller sameiet har ansatte.
Les paragrafen på lovdata →Internkontrollforskriften §5
Innholdet i det systematiske helse-, miljø- og sikkerhetsarbeidet. Krav til dokumentasjon
Mål, ansvarsfordeling, risikovurdering og avviksrutiner skal dokumenteres skriftlig. Dette er kjernen i borettslagets HMS-perm.
Les paragrafen på lovdata →Brann- og eksplosjonsvernloven §19
Sikkerhet i virksomhet
Virksomheten skal gi opplæring slik at arbeidsoppgaver kan utføres sikkert, og plikten ligger uttrykkelig hos ledelsen.
Les paragrafen på lovdata →Forskrift om brannforebygging §4
Kunnskap og informasjon om brannsikkerhet i byggverk
Eier av byggverk skal kjenne kravene til brannsikkerhet som gjelder for bygget. Det treffer borettslag og sameier direkte, også uten ansatte.
Les paragrafen på lovdata →Forskrift om utførelse av arbeid §17-1
Risikovurdering av arbeid i høyden
Vaktmesterarbeid på tak, stige og fasade er arbeid i høyden og skal risikovurderes før det utføres.
Les paragrafen på lovdata →
Hvem har hvilken plikt
- Arbeidsgiver, arbeidsmiljøloven §3-5
- I et eiendomsselskap er det daglig leder. I et borettslag eller sameie med ansatte utøves arbeidsgiverfunksjonen av styret, og i praksis er det styreleder som må sørge for at HMS-opplæringen er gjennomført og dokumentert. Verv i styret fritar ikke for plikten.
- Verneombud, arbeidsmiljøloven §6-1
- Verneombud skal velges ved hver virksomhet som omfattes av arbeidsmiljøloven. I virksomheter med færre enn 5 arbeidstakere kan partene skriftlig avtale en annen ordning. Terskelen ble senket fra 10 til 5 ansatte 1. januar 2024, og treffer mange små virksomheter i eiendom og borettslag. Verneombudet skal ha den opplæringen som er nødvendig etter §6-5: minst 40 timer, eller kortere dersom partene i fellesskap har kommet fram til at det er forsvarlig (forskrift om organisering, ledelse og medvirkning §3-19).
- Arbeidsmiljøutvalg, arbeidsmiljøloven §7-1
- Arbeidsmiljøutvalg er obligatorisk når virksomheten jevnlig sysselsetter minst 30 arbeidstakere. Med mellom 10 og 30 ansatte skal utvalget opprettes når en av partene krever det. Medlemmene har samme opplæringskrav som verneombudet.
Verneombud og AMU
Hvilket kurs trenger dere?
Forskriften krever minst 40 timer opplæring. Kortere opplæring er bare lov når partene i virksomheten i fellesskap har kommet fram til at det er forsvarlig. Det er dere, ikke vi, som gjør den vurderingen.
«Opplæringens varighet skal være minst 40 timer. Det kan avtales en kortere opplæring enn 40 timer, dersom partene i fellesskap er kommet fram til at det er forsvarlig ut fra en vurdering av problemenes karakter og omfang.» Forskrift om organisering, ledelse og medvirkning §3-19
- Standardvalget
Verneombudskurs 40 timer
For alle verneombud og AMU-medlemmer, og alltid når partene ikke har gjort en felles vurdering av kortere opplæring.
- 18 timer på nett: teori, case, bransjemodul og avsluttende prøve
- 22 timer på egen arbeidsplass: vernerunde, risikovurdering og tiltaksplan med leder
- Oppgavene vurderes av kursansvarlig før kursbeviset utstedes
- Rapport til arbeidsgiver med oppgavene og timene
3 990 kr per deltaker, 2 990 kr fra 5 seter
- Kortere opplæring etter §3-19
Forenklet verneombudskurs
Der arbeidsmiljøproblemene er få og oversiktlige, og partene i fellesskap har kommet fram til at kortere opplæring er forsvarlig.
- Teori og kunnskapssjekker på nett, ca. 4 timer
- Samme temaer som §3-18 første ledd, i kortere form
- Kursbevis samme dag du består, med henvisning til §3-19
- Mal for å skrive ned partenes felles vurdering
1 690 kr per deltaker, 1 290 kr fra 5 seter
Usikre? Velg 40 timer. Arbeidstilsynet kan pålegge mer omfattende opplæring når arbeidsforholdene gjør det nødvendig (§3-21). Les hva kravet om 40 timer innebærer · Les når kortere opplæring er lov · Mal for felles vurdering (§3-19)
Vanlige spørsmål om HMS-kurs i eiendom og borettslag
Borettslaget vårt har én vaktmester. Må styreleder ta HMS-kurs?
Har laget ansatte, er laget arbeidsgiver etter arbeidsmiljøloven, og arbeidsgiverfunksjonen utøves av styret. Da gjelder §3-5, og i praksis er det styreleder som må ha gjennomgått opplæringen og kunne dokumentere det. Én ansatt er nok.
Vi kjøper vaktmestertjenester fra et firma. Gjelder kravet likevel?
Har laget ingen egne ansatte, er laget ikke arbeidsgiver, og §3-5 utløses ikke. Men laget er fortsatt eier av byggverket, med plikter etter brannregelverket, og har ansvar for å samordne med virksomheter som utfører arbeid i bygget. Mange styrer tar kurset likevel for å forstå hva de kan kreve av leverandøren.
Er HMS-permen fra forretningsfører nok?
En HMS-perm er dokumentasjon, ikke opplæring. Internkontrollforskriften §5 krever at risikovurdering, mål og rutiner foreligger skriftlig, og arbeidsmiljøloven §3-5 krever i tillegg at arbeidsgiver selv har gjennomgått opplæring. Permen dekker det første, ikke det andre.
Styret byttes hvert år. Må ny styreleder ta kurset på nytt?
Plikten følger den som utøver arbeidsgiverfunksjonen. Når styreleder byttes, er det den nye styrelederen som skal ha opplæringen. Et kursbevis fra forrige leder dokumenterer ikke at den sittende har kompetansen.
Relevante tilleggskurs i eiendom og borettslag
Brannvernkurs · 990 kr
Har laget en vaktmester eller andre ansatte, skal det være rutiner som sikrer at de har tilstrekkelige kunnskaper og ferdigheter i å forebygge og bekjempe brann, og rutiner for evakuering (forskrift om brannforebygging §12). Brannvernkurset gir den generelle opplæringen i brannvern og forklarer skillet mellom eier og bruker. Kunnskap om eget bygg (rømningsveier, alarm, slokkeutstyr og branninstruks) og øvelsen gis lokalt, og eierpliktene til kontroll, vedlikehold og dokumentasjon (§§4 til 10) dekkes ikke av kurset.
Kurs i arbeid i høyden · 990 kr
Takrenner, stige, tak og fasade står på listen over typiske risikoforhold i vaktmesterarbeid. Kurset i arbeid i høyden er dokumentert teoriopplæring; praktisk opplæring i utstyret kommer i tillegg.
Les mer
Hvem må ta HMS-kurs for ledere? Stillinger som omfattes av §3-5
Hvem regnes som arbeidsgiver i loven, hvilke rolletyper er pliktige, og hva med styreleder, mellomledere, ENK og deltidsstillinger.
Krav til brannvernopplæring for bedrifter: hva må du ha?
Hva eier og bruker av et bygg faktisk plikter etter brann- og eksplosjonsvernloven og forskrift om brannforebygging, og hvordan du dokumenterer opplæringen ved tilsyn.
Risikovurdering for små bedrifter: mal, eksempler og hva loven krever
Hva en lovlig risikovurdering må inneholde, hvordan en enkel matrise ser ut, og når den må oppdateres.
Andre bransjer
Kom i gang
Start kurset gratis nå, eller se hvordan det ser ut når hele teamet skal gjennom.